無(wú)論你從事什么行業(yè)，如果你想成為一名大師，你必須先向大師學(xué)習(xí)。今天，易哥推薦陳北林先生在2013年中國(guó)城市綜合體年度報(bào)告新聞發(fā)布會(huì)上分享城市綜合體專(zhuān)題研究的主題。這次分享讓不懂商業(yè)地產(chǎn)的門(mén)外漢易哥津津有味地聽(tīng)著。這是城市綜合體知識(shí)的簡(jiǎn)單普及，也是一次詳細(xì)的數(shù)據(jù)分析和豐富的案例分析之旅。無(wú)論你是甲方的經(jīng)營(yíng)者、乙方的顧問(wèn)還是對(duì)城市綜合體感興趣的業(yè)余愛(ài)好者，這都是一場(chǎng)不容錯(cuò)過(guò)的知識(shí)盛宴!

　　城市綜合體產(chǎn)品組合及功能。

　　觀點(diǎn)：外國(guó)需要有六種產(chǎn)品才能被稱(chēng)為城市綜合體。在中國(guó)，有三種產(chǎn)品可以被稱(chēng)為城市綜合體。因此，中國(guó)的城市綜合體與具有國(guó)際意義的綜合體的概念有很大的差距。城市綜合體應(yīng)該融入更多的城市功能。這些功能包括增加體驗(yàn)感、增加人氣和各種附加娛樂(lè)功能，為綜合體注入了新的活力。

　　城市綜合體商業(yè)建筑設(shè)計(jì)三大提示。

　　提示一：商業(yè)建筑的外觀要體現(xiàn)商業(yè)文化。

　　觀點(diǎn):商業(yè)差異首先體現(xiàn)在建筑外觀、結(jié)構(gòu)平面、動(dòng)線、景觀氛圍等方面。近年來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)了K11、環(huán)茂IAPM、月星環(huán)球港、北京僑福芳草地等一批優(yōu)秀的城市綜合體項(xiàng)目，個(gè)性化建筑外觀和各種體驗(yàn)的增強(qiáng)代表了未來(lái)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　提示二：綜合體商業(yè)建筑平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)簡(jiǎn)單清晰，多動(dòng)線將成為死線。

　　觀點(diǎn)：通過(guò)研究一些著名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所做的商場(chǎng)的平面結(jié)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)L型一字的動(dòng)線簡(jiǎn)單清晰，是首選;X型回字的動(dòng)線略顯復(fù)雜，不推薦;零散的動(dòng)線應(yīng)該絕對(duì)避免。

　　提示三：停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)將影響城市綜合體消費(fèi)者的來(lái)源。

　　舒適和時(shí)間成本將成為吸引消費(fèi)者的重要因素。

　　觀點(diǎn)一：副動(dòng)線適合餐飲。

　　天津永旺夢(mèng)樂(lè)城，按照日本人的概念啞鈴，一個(gè)是超市，一個(gè)是百貨公司。第二條黃色的動(dòng)線是餐飲。餐飲是目的性消費(fèi)，當(dāng)你有副動(dòng)線時(shí)，目的性消費(fèi)是最合適的。

　　觀點(diǎn)二：做停車(chē)場(chǎng)解決地塊厚度，而不是做主百貨。

　　我們的平面還是有厚度的，我的百貨公司還是不想做，怎么辦?由于周期長(zhǎng)，租金低，百貨公司無(wú)法計(jì)算回報(bào)。這個(gè)項(xiàng)目是用每層作為停車(chē)場(chǎng)來(lái)解決厚度問(wèn)題，灰色是停車(chē)場(chǎng)，創(chuàng)造了多層的概念，消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)間成本大大節(jié)省，我想開(kāi)幾層車(chē)到幾層，買(mǎi)東西我就走。

　　觀點(diǎn)三：商場(chǎng)中庭無(wú)柱設(shè)計(jì)，視覺(jué)無(wú)遮擋，提高利用率。

　　通過(guò)商場(chǎng)柱與柱的比較，無(wú)柱設(shè)計(jì)視覺(jué)透明，利用率高，增加了空間塑造的想象力。如果商場(chǎng)的中庭沒(méi)有柱子，越寬越好。從成本或消費(fèi)者集中度來(lái)看，我認(rèn)為20米就足夠了。